Het zijn duidelijk goede vrienden, Wiegel en Bouwhuis

9 Opmerkelijke zaken rond Bouwhuis Vastgoed (wat doet Wiegel daar?)

Weer werden we opgeschrikt door rumoer in de vastgoedpolder. Bouwhuis Vastgoed uit Apeldoorn zou volgens verschillende media niet al te zachtzinnig omspringen met door beleggers ingebrachte spaarcenten. Quote, dat als eerste een groot stuk over Bouwhuis publiceerde, werd een week later teruggefloten door de rechter. Dat prikkelt de nieuwsgierigheid. Speciaal voor u, een stukje service van 925: 9 opmerkelijkheden rond Jonald Bouwhuis en zijn vastgoedprojecten.

Stukje achtergrond

Jonald Bouwhuis (48) bouwde zijn vastgoedimperium op in het bosrijke Apeldoorn, in een monumentaal pand aan de prestigieuze Loolaan. Vanaf 2006 stampte hij in een paar jaar tijd zes vastgoedfondsen uit de bosgrond met een totaal belegd vermogen van meer dan €100 miljoen. Particuliere beleggers brachten daarvan zo’n €25 miljoen in, na de persoonlijke belofte van het orakel uit Diever, Hans Wiegel, dat Bouwhuis Vastgoed een goed bedrijf was en dat 9% rendement uitbetaald zou worden. ("Dat garandeer ik u.") Dat doet Bouwhuis kort gezegd door bedrijfspanden te kopen en te verhuren. De winst wordt uitgekeerd aan beleggers. Daaruit volgt eigenlijk het eerste opvallende punt:

1.    Bouwhuis verdient zelf niet of nauwelijks aan zijn vastgoedfondsen

Wanneer we nauwkeurig kijken naar de zes verschillende vastgoedfondsen (met de originele namen Bouw State I t/m VI), zien we dat er jaarlijks slechts enkele tienduizenden euro’s per fonds apart gelegd worden voor beheer en onderhoud. De rest gaat op aan afbetalingen van de hypotheek, de aflossing en de uitbetaling van het rendement aan beleggers. Toch opmerkelijk dat Bouwhuis vrijwel geen kosten in rekening brengt, want waar verdient hij dan zijn geld mee? Bouwhuis zelf participeert overigens alleen in Bouw State V met €1.1 miljoen, maar dat loopt via een achtergestelde lening.  

2.       Bouwhuis koopt bijna al zijn bv’s over van anderen

Strafbaar is dat niet. Integendeel. Het kan heel handig zijn om een bv van iemand anders over te nemen. Bijvoorbeeld om compensabele verliezen te gebruiken. Bouwhuis kocht voor het oprichten van al zijn Bouwstate-fondsen oude bv’s, één ervan werd al opgericht in 1925. Zover wij konden nagaan hadden ze geen van allen compensabele verliezen op de balans staan op moment van aankoop. Soms kan het sneller zijn om een bv over te kopen, omdat je dan niet een heel proces van goedkeuring hoeft te doorlopen, wat soms enkele maanden kan duren. En dat scheelt een hoop gedoe met toekijkende instanties. 

 
 3.       Bouwhuis zette het prestigieuze hoofdkantoor en zijn huizen op naam van zijn (ex-)vrouw

Hoe je je privé-financiën regelt is ieders eigen zaak. Maar wanneer mensen getrouwd zijn komt het zelden voor dat het eigen huis slechts op naam van de vrouw staat. Zo wel bij de Bouwhuisjes. Hun boerderij in het bosrijke Vaasssen en het monumentale hoofdkantoor van Bouwhuis vastgoed in Apeldoorn staan beide op naam van Desirée Bouwhuis-Kroon, die overigens nu de scheiding met haar man aan het aanvragen is.

4.       Bouwhuis creëert graag een sfeer van succes

Hans Wiegel is er zeker van: Jonald Bouwhuis is een goede en betrouwbare vent. Hij kent hem al heel lang (klein vraagje van onze kant aan Wiegel: waar kent u Bouwhuis eigenlijk zo goed van?) en weet daarom dat hij een ‘prachtig bedrijf heeft opgebouwd.’ En zo is het. Toch? Echt groot en indrukwekkend was het nog niet begin deze eeuw. Bouwhuis had toen een kleine, niet indrukwekkende vastgoedportefeuille. Maar succesvol was hij in elk geval wel, getuige zijn pr-evenementen. Zo geeft hij jaarlijks dure nieuwjaarsrecepties op Paleis 't Loo (400 gasten) met prominente sprekers als Pim Fortuyn, Rita Verdonk en - inkoppertje - dhr. H. Wiegel. En wat dacht u van een exclusief diner op hetzelfde paleis voor 25 mensen onder de culinaire begeleiding van de Librije-kok Jonnie Boer en de jingles van Cor Bakker. Voor de lezers onder ons heeft Bouwhuis ook wat te bieden. In januari 2008 publiceerde hij na jaren dubben toch zijn autobiografie ‘Het komt Vast-goed’.

5.       Bouwhuis publiceert zijn jaarverslagen niet op tijd

Een beetje transparant beleggingsfonds houdt zijn beleggers tevreden door ze optimaal op de hoogte te houden. Dat doe je onder meer door cijfers duidelijk en op tijd te rapporteren. Bouwhuis heeft daar enige moeite mee, geen van zijn fondsen heeft het jaarverslag over 2008 al gepubliceerd, terwijl in het prospectus toch beloofd was dat deze binnen een half jaar op de site zou verschijnen. Bouwhuis beweert dat de jaarverslagen over 2008 nu bij de accountant liggen en binnenkort gepubliceerd worden. Eerder waren de jaarverslagen over 2006 en 2007 door een ‘technische storing’  enige tijd niet te vinden op de website. Maar inmiddels is dat opgelost. Overigens waren de verslagen wel altijd ‘raadpleegbaar’, aldus de advocaat van Bouwhuis. Een laatste check van onze kant leverde echter slechts het jaarverslag van Bouwstate 1,2 en 3 op over 2007. Maar we blijven het proberen.

6.       Bouwhuis biedt een rendement van 9%, ‘gegarandeerd’

De hoogste spaarrente in Nederland tipte de afgelopen jaren net de 5,5% aan. Pensioenfondsen rekenen met een lange termijn rendement van 7% op aandelen en iets lager percentage voor vastgoed. Bouwhuis verslaat echter elke belegger in Nederland met zijn gegarandeerde rendement. En ook nog zonder risico. Het  blijft hoogst opmerkelijk dat Bouwhuis in deze tijd, waarin de waarde van commercieel vastgoed met 25% inzakt, een rendement van 9% garandeert, maar strafbaar is het natuurlijk niet. De belegger was er al die tijd natuurlijk zelf wel bij en had ook zijn hersens een beetje aan het werk kunnen zetten. Robert Weiz, voorzitter van de stichting transparantie vastgoedfondsen (STV), waar Bouwhuis Vastgoed lid van is houdt de zaak in ieder geval goed in de gaten. "Er speelt inderdaad een aantal merkwaardige zaken, maar ze zijn op dit moment nog niet zo merkwaardig dat je er echt wat van kunt zeggen." Wij vinden het in elk geval erg aardig van meneer Bouwhuis.   

7.       Bouwhuis koopt vastgoed met eigen bv en schuift dat door naar fondsen

Bouwhuis is een grote fan van deze constructie, aangezien een groot deel van de panden wordt aangekocht door zijn eigen holding en vervolgens met een procentje of tien winst worden doorgeschoven. Maar, eerlijk is eerlijk: Bouwhuis is hier volledig open en transparant over. In zijn prospectus wordt netjes vermeld dat de meeste panden zijn aangekocht ‘door een gelieerde partij’. Opvallend is echter dat het prospectus vermeld dat de panden zijn aangekocht voor een marktconforme prijs. En dat lijkt op zijn minst ongeloofwaardig. Een pand kan niet voor een marktconforme prijs worden aangekocht voor €5 miljoen en vervolgens voor €5,5 miljoen worden doorverkocht, ook marktconform. Zo’n waardestijging is alleen te verantwoorden als in de tussentijd een huurder voor het lege pand is gevonden, of dat er opeens een verdieping opgezet is. Kortom er moet extra waarde zijn gecreëerd. Dat lijkt bij Bouwhuis Vastgoed niet zo te zijn. Bouwhuis laat via zijn advocaat weten dat het kopen van vastgoed in de ene bv en het vervolgens voor meer geld doorschuiven naar een andere bv een heel normale gang van zaken is in het vastgoed.Niettemin: hij heeft zijn werkwijze aangepast voor latere fondsen. 
 
8.       Bouwhuis heeft geen grote financiële buffers

De fondsen van Bouwhuis zijn uniek in Nederland vanwege de zogenaamde garantiestelling die Bouwhuis Vastgoed biedt aan de beleggers van zijn fondsen. Mocht er iets misgaan bij de fondsen, waardoor de beleggers onverhoopt niet uitbetaald worden, dan stort Bouwhuis zelf bij. Hij richtte er zelfs een stichting voor op om dat te garanderen, met Wiegel als controleur. Bouwhuis vastgoed heeft volgens het laatste jaarverslag uit 2007 echter slechts €2,5 miljoen euro eigen vermogen, maar staat wel garant voor meer dan €100 miljoen aan totale beleggingen. Ook worden de jaarverslagen van Bouwhuis Vastgoed niet gecontroleerd door een accountant. Strikt genomen is Bouwhuis vastgoed dat ook niet verplicht. De zwakke plek van de fondsen zit 'm in de huurders van de kantoorpanden. Als daar een van wegvalt (bijvoorbeeld door een faillissement), stoppen de huuropbrengsten en voorzien wij mogelijke problemen om de rente aan de banken en de rendementen aan de beleggers, plus de onderhoudskosten van het pand te kunnen betalen.

9. Bouwhuis heeft een onduidelijk businessmodel

Alles overwegende, blijft ons onduidelijk waar Bouwhuis nou zijn geld mee verdient. De fondsen leveren hem weinig op aan beheervergoedingen. Om beleggers binnen te halen wordt er wel behoorlijk wat geld uitgegeven. De enige winst die wij zien, wordt behaald met het doorverkopen van vastgoed aan de fondsen.

Ten slotte
Overigens werd Bouwhuis een decennium geleden door Justitie op de korrel genomen voor belastingfraude rondom een vastgoedtransactie begin jaren negentig. Bouwhuis beschrijft het voorval in zijn boek. Iedereen in dit leven verdient natuurlijk een tweede kans. Vandaar dat zijn vervolging voor de AFM geen reden was om hem een vergunning voor het opzetten van de Bouw State-fondsen te ontzeggen.

Wij blijven de ontwikkelingen volgen, net als Robert Weiz van de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) . "Wij hebben Bouwhuis een briefje gestuurd waarin we hun mededelen dat we de ontwikkelingen rond Bouwhuis met meer dan normale aandacht zullen blijven volgen."

Jonald Bouwhuis en Hans Wiegel zijn beiden benaderd, maar zij verwezen ons door naar de advocaat. Deze heeft naar het stuk gekeken. Helaas wil Bouwhuis zelf niet reageren vanwege naar diens zeggen 'slechte ervaringen met de pers'. Hij laat wel weten dat hij zich niet in het stuk kan vinden. Ons aanbod om een niet door ons aangepaste reactie onder het artikel te plaatsen slaat Bouwhuis af. Hoe Hans Wiegel en Bouwhuis elkaar kennen wordt ons onthouden omdat dit onder ‘de privacy' zou vallen. Wiegel laat uiteindelijk via zijn secretaresse weten dat hij Bouwhuis kent van de nieuwjaarsreceptie in 2003 waar hij destijds als spreker optrad.