Vet cashen op commercieel vastgoed met Sheldon Invest en Vos Investment Groep?

Terug naar Meèstreeeghgh (Maastricht, de hoofdstad van Limburg). Daar zit vastgoedfonds Vos Investment Groep (VIG) met, naar eigen zeggen, een balanstotaal van € 300 miljoen. Stort uw spaarcentjes en u krijgt meer dan dertien procent rendement. Dat vinden we nogal veel. We zien dat de participaties die niet onder toezicht staan van de AFM u worden aangeboden door een club aan de Amsterdamse Herengracht, genaamd Sheldon Invest, die wél onder toezicht staat. Op diens website wordt Phanos Capital Management als een succes aangeprezen terwijl daar meer dan een half miljard is verbrand. Laten we eens kritisch naar VIG kijken. 

Polo
Hier leest u deel een. De Vos Investment Groep is het geesteskind van Ben Vos, een lokale ondernemer. Is er bewegend beeld van de beste man? Zeker.

Na zeven minuten in deze aflevering van 'Limbourgeois' (jaja) wordt er aandacht besteedt aan het City Polo evenement dat Vos in Maastricht organiseert, met tevreden commentaar van burgervader Onno Hoes. Verder doet Vos (aan het stuur) mee met de Mille Miglia (vier keer de afstand ring - Maastricht) dus met zijn persoonlijke financiën zit het wel snor.

Volgens het prospectus van Sheldon, de verkoper van de belegging, krijgen beleggers een jaarlijks rendement uit de huurpenningen van de betreffende stenen, alsmede een winstdeling bij verkoop. Tenminste, als daar sprake van is. Laat commercieel vastgoed nu net een sector zijn die hard door de crisis is geraakt. Vos zegt dat hij er € 300 miljoen in heeft zitten. 

Laten we de balans van de holding er eens bijpakken. Overigens hanteert Vos het principe 'één bv is geen bv', de hele kerstboom staat hieronder. Ook een simpel beleggingsfonds, waarbij de inleg van obligatiehouders wordt verzwaard met hypotheken waarna er vastgoed wordt aangekocht heeft minstens vijf rechtspersonen nodig. 

Goed, € 300 miljoen of € 250 miljoen, wat is het verschil. Wat we vervelender vinden is dat dit de cijfers van 2010 zijn. Een fonds van een dergelijke omvang moet de stenen jaarlijks laten taxeren en afzetten tegenover de bijbehorende schulden. Als de tent onder water staat, is dat voor nieuwe beleggers meteen duidelijk. Sinds 2010 is er dus geen nieuwe informatie meer beschikbaar. Navraag leert dat VIG toen maar gestopt is met het inleveren van nieuwe jaarcijfers.

Een indirect negatief resultaat (dus een verlies bij verkoop) is goed denkbaar. Uit de deelbalans van een van de fondsen lezen we dat er wel degelijk sprake kan zijn van een verlies. De door Sheldon beloofde ruim dertien procent wordt dan lastig te halen. 

Nu is Vos niet voor een gat te vangen. Op holdingniveau heeft hij € 5 miljoen aan de kerstboom uitgeleend, tegen zeven procent rente. Dat is wat hij erop verdient, naast dividend, salaris en pensioenpremie. En dat is dus waar die dure hobbies van betaald worden.

We hebben geen idee hoe VIG er nu voorstaat. Het heeft er alles van weg dat Vos op korte termijn privé kan profiteren, terwijl de risico's op langere termijn voor rekening van de beleggers komen. Allemaal prima, maar dan vrezen we dat de beloofde dertien procent ook niet haalbaar is. Bovendien, als het overduidelijk zo'n goede belegging is, waarom wordt het oude verkooppersoneel van Richard Homburg dan ingeschakeld om de participaties van VIG te pushen?

Vragen vragen vragen. Vos antwoordt niet. We proberen het na het weekend nog eens. 

Hier de beloofde kerstboom: