Oei! Dat Zilver Wonen Fonds betaalt beleggers toch niet uit eigen inleg? (2)

Nog even over dat Zilver Wonen Fonds, dat huizen van oudjes voor 80 procent van de marktwaarde opkoopt en weer verhuurt, zodat er meteen liquide middelen beschikbaar zijn om nog wat reisjes te maken. Leest u eerst deel een en pakt u de jaarrekening erbij: waarom vertrouwen we dit niet?

Het vervelende aan de constructie is dat deze erg ongunstig is voor de oudere die het hypotheekvrije huis verkoopt. Er wordt direct een verlies gemaakt van 20 procent en huur van 6 procent (die elk jaar met 2 procentpunt stijgt) is onder alle omstandigheden veel hoger dan hypotheekrente die voor de belasting ook nog eens af te trekken is van het pensioen. Het gevaar bestaat dus dat beleggers wel geld storten om het huis over te nemen, maar dat er vervolgens geen verkopers zijn. Dan loopt de operatie spaak terwijl de beleggers elk jaar 4,5 procent gestort moeten krijgen. 

Geld rondpompen
Ons vallen drie dingetjes op. Ten eerste wordt het eerste fonds na een jaar alweer opgeheven, dat blijkt uit het uittreksel. Dat is gek, want als er daadwerlijk huizen worden gekocht (wat een megawinst tot gevolg heeft) dan zullen deze gedurende meerdere jaren op de balans moeten blijven staan. Als dit concept zo een succes is dat aanbieder Sheldon Invest met nieuwe obligaties gaat smijten (zie de tweet hierboven), waarom zou zo'n fonds dan een jaar verder alweer worden opgeheven?

Vervolgens valt de datum van de publicatie van de jaarrekening op. Deze is bijzonder makkelijk om samen te stellen, dat blijkt zo. Maar de publicatie vindt plaats na precies een jaar en een maand. Dat is een vreemd. Een bv moet in Nederland een jaarrekening opmaken, dat is geregeld in Burgerlijk Wetboek deeltje 2. Een kleine bv hoeft vervolgens alleen de balans openbaar te maken, de resultatenrekening mag geheim blijven. In dit voorbeeld kunnen we die zelf herleiden uit de balans, dat komt zo. 

De termijn daarvoor is zes maanden na het einde van het boekjaar, staat in artikel 10. De aandeelhouders kunnen besluiten daar zeven maanden aan toe te voegen, als er onduidelijkheid is over de cijfers. De maximale termijn is dus dertien maanden en Zilver Wonen maakt gebruik van die termijn, dat is duidelijk. Als een vennootschap die termijn overschrijdt en vervolgens failliet gaat, dan gaat de curator uit van wanbeheer en moet de directie de eigen onschuld bewijzen: de bewijslast draait na een jaar en een maand om. 

In de knel
Als er inderdaad sprake is van wanbeheer van de directie die het faillissement veroorzaakte, dan moet de directie alsnog opdraaien voor de kosten. Het voordeel van een bv vervalt dan. Beleggingsmaatschappijen die precies de termijn van een jaar en een maand gebruiken om hun jaarrekening te deponeren, zitten vaak in de knel. Door publicatie uit te stellen houden ze het slechte nieuws zo lang mogelijk onder de pet, maar ze maken het niet zo bont dat het gevaar van bestuurdersaansprakelijkheid op de loer ligt. Ziedaar. En moeilijk kan het opstellen van deze jaarcijfers niet zijn, alles gaat tegen historische kosten. 

Ten derde lijkt dat risico dat beleggers zich wel aanmelden en hun inleg storten, maar dat er vervolgens niet genoeg verkopers van huizen zijn, zich te materialiseren. Omdat dit een bijzonder slechte deal is voor die verkopende ouderen, is het logisch dat ze er zelf vanaf zien, als hun omgeving (zoals kinderen) ze het niet afraden. Over de verkochte obligaties moet alleen wel een rente van 4,5 procent worden betaald terwijl er dan geen huurinkomsten zijn. De enige redding is dan het rondpompen van de inleg van de beleggers, die zullen daar niet zo blij mee zijn. 

Zilver Wonen heeft een flink probleem als het op het inkopen van de huizen aankomt. De langlopende schulden lopen op naar € 1,8 miljoen, de post waar de verkochte obligatieleningen in zijn verwerkt: immers, andere posten zijn er niet. Toch staat er voor € 1,1 miljoen aan cash op de balans, wat betekent dat er voor dat bedrag geen huizen zijn verkocht. Dat geld had in huizen moeten zitten, op te nemen bij de financiële vaste activa. Als de beleggers wel rente uitgekeerd krijgen, dan maakt de vennootschap een verlies van € 50.000 (namelijk de schulden keer de rente). Winst (en verlies) komt terecht in 'overige reserves', die dus met dat bedrag negatief zal zijn. Dat klopt bijna. 

Als dit voorduurt, dan is er straks geen geld om de hoofdsom terug te betalen. Het rendement dat de beleggers nu uitgekeerd krijgen, gaat dan af van de uitkering van de hoofdsom: een overmijdelijk gevolg van het gebrek aan echt rendement, te maskeren met een uitkering uit de eigen inleg. We hebben het Zilver Wonen Fonds om een reactie gevraagd, die laat al weken op zich wachten.