Loop nu met BRIC Investments binnen op het Coral Resort in Brazilië. Of niet

Klinkt dat even vertrouwd: investeren in Brazilië, met een rendement van acht procent als absoluut minimum. Er wordt fors geadverteerd via Facebook, dat medium is zo vriendelijk om de contactgegevens van de gebruiker alvast door te geven.

Om een goed gevoel te geven is er een corporate video gemaakt vol met mensen die geen acteur zijn, dat staat buiten kijf.

Al twintig jaar waarde scheppen, een resort van $ 150 miljoen waar massa's mensen rijk mee worden. Wat vinden we hier nou van? Een logische vraag, want het ruikt een beetje naar een eerdere aanbieding (doorlezen bij Das Kapital). Voordat we kijken waar het unheimisch gevoel vandaan komt: wel afmaken tot het einde. Maar waarom zou dit niet lekker zitten?

1. De persoon achter de aanbieder is zeer lastig te achterhalen
Met 'aanbieder' wordt een natuurlijk persoon bedoeld. Een vastgoedclub die de ene erkenning na de andere krijgt, zal het hoofd van een trotse directeur of eigenaar wel prominent in de brochure of op de website plaatsen. Niets van dat al, de bedenker van het resort is en blijft een grote onbekende en dat geldt ook voor de boekhouding. Via een enorme omweg (Ripoff Report, waar aanbieders van vastgoedfondsen feitelijk een goede review kunnen kopen) vinden we wel een adres in Londen. De gegevens in het Handelsregister matchen met die in de gemeentelijke basisadministratie, dus het is de kunst een persoon in de KvK te koppelen aan het gemelde hoofdkantoor in Londen. 

Dat geldt voor maar een vennootschap, en wel Van Gogh Horeca bv i.o. uit Haarlem met nummer 33277035, van Robertus van Kuijk. Op 24 mei 1996 werd deze opgericht om een café in Haarlem uit te baten, maar van die plannen werd afgezien. Dit is het uittreksel, samen met de laatste balans. Die is sinds 2004 niet meer veranderd. Er is enkel een toegezegde storting van dik € 56.000 te zien, maar deze is nooit gedaan: dat verklaart de even hoge vordering op de balans. In 2011 worden alle achterstallige jaarrekeningen ingeleverd, dan blijkt dat de naam BRIC in 2009 te zijn geboren. 

Strikt genomen is de kreet dat er al twintig jaar waarde wordt gecreëerd, waar. Bij een dergelijke claim verwacht men wel meer documentatie over de aanbieder, zoals jaarrekeningen van de vennootschap die de aanbieding doet. Die zijn (bijna) niet te vinden. 

2. Het resort is helemaal niet af terwijl dat wel zo lijkt te zijn
Het is ook makkelijk om melding te maken van 'een resort van $ 150 miljoen'. Daarmee is niet gezegd dat het al af is, of hoe de eigendomsverhoudingen liggen. 925 kan ook in een zin genoemd worden met de drie grootste mediabedrijven ter wereld, dat is bijzonder makkelijk. Maar deze claim kan de pennenvrucht van een iets te optimistische verkoper zijn geweest, dit is op zich niet heel erg vreselijk. Maar wat kunnen we fysiek van het resort vinden? Als het er niet is, dan is het moeilijk voor te stellen dat het beleggers direct al veel winst kan opleveren. 

De brochure geeft deze mooie plattegrond (opklik voor groot, of open de originele brochure op pagina 5 voor een nog hogere resolutie). Op Google Earth zoeken geeft een iets minder rooskleurig beeld. Daar moet bij vermeld worden dat Google Earth vaak twee jaar achter loopt, maar het filmpje komt uit 2014 dus we zouden wel degelijk een resort in vergevorderde staat mogen verwachten.

Dat het om dezelfde locatie gaat, blijkt uit het huis in de vorm van een krab (een dik hoofdgebouw - het lichaam, met twee uitlopers) onder de 'E' in de foto uit de brochure. Dat pand is duidelijk herkenbaar op Google Earth (rechtsonder). Van een resort is helaas nog niet veel waar te nemen, dus waar die megarendementen dan uit moeten komen blijft een raadsel.

Gelukkg is er ook goed nieuws: een montere verkoper van BRIC meldt ons desgevraagd dat 1) het allemaal inderdaad nog niet klaar is, maar er wel elf villa's zijn afgebouwd wat 2) betekent dat er dus wegen, electriciteitskabels en andere infrastructuur zijn aangelegd, noodzakelijke attributen die misschien inderdaad niet heel erg zichtbaar zijn vanuit de ruimte en 3) het resort te vinden is op Booking.com, wat het behoorlijk onwaarschijnlijk maakt dat we inderdaad met een luchtkasteel te maken hebben. Geïnteresseerden kunnen ook zelf een kijkje nemen, naar het blijkt. 

Goed verhaal Thomas, maar daarmee zijn we er natuurlijk nog niet. Elke dag een advertentie om de oren krijgen van een resort dat zichzelf aanprijst met artist impressions en stock foto's, gecombineerd met geprognosticeerde rendementen die ver boven de rente op spaargeld liggen door een onvindbaar persoon, wakkert op ons redactieloft de argwaan aan. En een investering op een afgelegen plek in een land met een instabiele munt is gewoon een speculatieve gok. Dat wordt verergerd door de hoogte van de grondprijs, die ligt op minimaal $ 37.510 per kavel. 

Als een belegger niet weet wat het opgetelde bedrag van de aankoopprijs plus de geactiveerde kosten van de infrastructuur is, dan is het een belegging met een blinddoek op. Wanneer de genoemde kosten ver onder de gebruikte marktprijs liggen en de belegger maakt ook nog eens gebruik van financiering, dan is het niet veel anders dan een bezoek aan het casino. Bij slechte economische of politieke omstandigheden, of als er een soortgelijk maar goedkoper resort naast komt te liggen, dan is het gedaan met de voorgestelde waarde. 

Ook is Brazilië berucht om zijn restricties voor het uitvoeren van intern gemaakte winsten. Die 'exit-mogelijkheden' zouden daarom nog wel eens vies kunnen tegenvallen. Tot slot mag niet onvermeld blijven dat er naast het park een flink aantal enome windmolens staan, die een flinke herrie kunnen maken en ook geen lust voor het oog zijn. De foto's van BRIC zijn altijd richting de zee gemaakt en een schets maakt men zo mooi als men wil, dus u ziet ze niet in de brochure maar op Google Earth zijn de imposante schaduwen meer dan zichtbaar.

Volgens ons is het de vraag of hier geen vergunning voor moet worden aangevraagd, want het is toch echt een aanbod tot het doen van een zeer risicovolle belegging. De vraag waarom Robertus van Kuijk niet gewoon wordt voorgesteld aan de belegger is en blijft een raadsel. Maar dat resort ligt er, en af of niet, het weer is er prima. 

BRIC Investment is trouwens feitelijk de voorzetting van Venturis International, een verkooporganisatie die dezelfde kavels eerder aan de man probeerde te brengen. Tot 2009, toen was BRIC Investments er ineens. Als we niet weten waarom Venturis stopte en BRIC het stokje overnam en tegen welke prijs per kavel dat gebeurde, is de kans levensgroot aanwezig dat dezelfde grond nu tegen een veel te hoge prijs wordt verkocht. De voorgespiegelde 'aanvangsrendementen' van tien procent neigen dan naar wat we juridisch gezien bij 'dwaling' zouden plaatsen.

Als BRIC het hele zaakje uit een failliete boedel koopt voor $ 50.000 en vervolgens de 200 kavels voor $ 37.500 per stuk verkoopt, dan is het feest. Dat verklaart dan ook waarom er zoveel budget is om agressief te adverteren en bonussen te verdelen over vijf verkoopkantoren op meerdere continenten. Dat zou bedrijfseconomisch anders niet logisch zijn. Tenzij men erkent dat makelaars koperen testikels hebben en alles moeten kunnen pushen, natuurlijk. Dus, beste Heer van Kuijk, voor hoeveel heeft u dit hele zaakje eigenlijk gekocht en hoeveel winst maakt u per kavel?