Corporatie Stadsgenoot berooft zichzelf: speculant Marcel Melis pakt 166% IN EEN JAAR met pandje in 020-Gaza

Dat roept meteen een paar vragen op. Wie is die Marcel Melis, is het inderdaad mogelijk dat een huis in een enkel jaar twee-en-een half keer zoveel waard wordt (we schrijven het maar uit), hoe weten jullie dat nu allemaal weer, waar ligt de Gazastrook, kan ik het wel betalen en waarom is dit relevant? Prima, komen die antwoorden. 

Melis is, zoals we dat in Amsterdam noemen, een handige jongen die lekker bezig is. Flipt links en rechts een pandje of een aandeeltje en loopt lachend binnen. Niks mis mee, typische handelaarsmentaliteit. U wilt dat Melis ook uw centjes beheert? Behoort zonder meer tot de mogelijkheden.  

Embed from Getty Images

Dan gaan we naar Funda. Op Hofwijckstraat 92 in Amsterdam vinden we een leuke stek voor een gezinnetje, waar zowaar nog plek is voor de mancave van de man in de ketelruimte en een macraméstudio voor mama. De open keuken en woonkamer komen uit op de betonnen tuin, helaas niet omgeven door een schutting. Wat rubberen tegels voor de kleine zijn overigens ook geen luxe, een lichte struikelpartij kan al een schedelbasisfractuur opleveren

Al met al een mooie woning, waar ons - voorlopig - stabiele gezinnetje een heerlijke tijd kan hebben zo lang het duurt. Kost dat? Goede vraag. Er is zoiets als een historische kostprijs, een vervangingswaarde en een marktwaarde. In een gezond kapitalistisch systeem groeien deze allemaal naar de laagste toe, zodat het aanbod stijgt bij een zo laag mogelijke prijs. De Amsterdamse markt heeft niets van zo'n systeem weg. Omdat de overheid de vraag stimuleert (met onder andere meer immigratie) en nieuwbouw hindert, onstaat er schaarste die tot prijsstijgingen leiden. Het gevolg is een onbetaalbare huizenmarkt, voorbeelden te over. 

De marktwaarde van Hofwijckstraat 92 is € 825.000, want daar zal het ongetwijfeld voor worden gekocht. De historie in het Kadaster laat zien waarom dat een veel te hoge prijs is. Hoezo dan, wat voor object is het eigenlijk?

De woning staat in een deel van Amsterdam dat de lokale bewoners 'de Gazastrook' of '020-Gaza' noemen. Het is een smalle strook van Noord naar Zuid, tussen een spoorweg en een snelweg in. Je hebt er evenwel van alles: terreurorganisaties, salafistische gebedshuizen, Israëlische clusterbommen, rellen, we schreven er eerder over. Het is zo'n plek die Ella Vogelaar destijds nog tot 'bruisende wijk' bestempelde. Toegegeven, saai is het niet. Tenminste, als u van schotels houdt en dan hebben we het niet over shoarmaschotels. Maar het is niet aan deze site om een waardeoordeel te geven, het is wat het is. 

Woningbouwvereniging Stadsgenoot zette er een complexje neer voor bejaarden. Met een steuntje in de rug van de belastingbetaler werden er woningen gebouwd waar ouden van dagen tegen een schappelijke prijs het onverbiddelijke einde mochten afwachten. Niks mis mee. Let op, het gaat hier dus nadrukkelijk om sociale huurwoningen.

In 2017 besluit Stadsgenoot het complex verticaal te splitsen, zoals dat heet. Daarom kunnen onderdelen apart verkocht worden, wat de verkoop aanmerkelijk makkelijker maakt. 

Meteen komt Melis om de hoek kijken. Hij schaft een van de ouderenwoningen aan voor dik drie ton en laat de boel een beetje vertimmeren.

Het ziet er allemaal erg netjes uit hoor, daar niet van. Maar een jaar later staat dezelfde bejaardenwoning voor een half miljoen meer op Funda. Dat moet een klusser met gouden vingertjes zijn geweest.

Waarom is dit erg? Omdat de stad onbetaalbaar wordt, maar dat wist u al. Er is maar. Marcel Melis wordt daarnaast moeilijk rijk, maar ook dat hoeft geen verrassing te zijn. Zonder twijfel zal hij toch nu al het grootste deel van de winst uit de woningmarkt halen, daar is hij vast slim genoeg voor. Het zou goed zijn om daar eens onder het genot van een borrel over te sparren, die is aangevraagd en een reactie is dus onderweg.

Deze huizenmarkt is zo namelijk inherent instabiel. De marktwaarde wordt ook hier bepaald door de laatste transactiewaarde, het marginaal prijzen, ongeacht de mate waarin herhaalbaarheid realistisch is. Laten we een experiment doen om het principe te duiden. Stel dat Melis met dertien bejaarden opgelijnd staat, in een gymzaal. Alle veertien is gevraagd om een miljoen van de bank te halen en contant mee te nemen, voor ons experiment. Melis slaagde daarin als enige.

Verder lopen er honderd willekeurige vrijwilligers door de zaal, allemaal buurtbewoners. Niet in die kramp van het vooroordeel schieten, Melis hoeft zijn geld niet meteen af te geven. Elke buurtbewoner heeft verder vijf suikerzakjes gekregen bij binnenkomst, die onze redactie samen voor € 10 heeft aangeschaft bij de supermarkt om de hoek. De eerste buurtbewoner vraagt Melis om een van zijn suikerzakjes voor een miljoen te kopen. Stel dat Melis in een vlaag van verstandsverbijstering toestemt.

De marktwaarde van een suikerzakje is nu € 1 miljoen, terwijl we er kort daarvoor 500 van hebben gekocht voor een tientje. Binnen het uur is iets van twee cent naar een miljoen gegaan. De desbetreffende buurtbewoner heeft nu nog vier zakjes bij zich, waardoor zijn vermogen bestaat uit € 1 miljoen in contanten en € 4 miljoen in handelsgoederen. De 99 andere vrijwilligers zijn ook allemaal miljonair. Als ze de waarde van een suikerzakje meten naar de laatste markttransactie beschikken ze elk over € 5 miljoen. En dat met een investering van een tientje (op het miljoen van Melis na dan). Dit lijkt een flauw voorbeeld te zijn omdat het niet realistisch is, maar zo wordt de waarde van uw huis - en uw hypotheek - bepaald.

Momenteel overheerst de gedachte dat de waarde van een goed afhankelijk is van de marktprijs, de prijs bij de meest recente transactie. Dat zou prima kunnen werken in een opgaande economie maar Nederland is demografisch aan het krimpen. Het is heel goed mogelijk dat een bepaalde transactie zich in het verleden wel heeft voorgedaan, maar dat deze zich onmogelijk kan herhalen. In het voorbeeld met de gymzaal is er op papier € 501 miljoen in waarde terwijl er maar € 1 miljoen daadwerkelijk in geld aanwezig is. In een beperkte kring kan elke gewenste marktwaarde bereikt worden, maar dan krijgen we waarderingen die compleet losgezongen zijn van de werkelijkheid. Er is geen verschil tussen een suikerzakje kopen voor € 1 miljoen, of voor iets minder een sociale huurwoning met schuld financieren. In beide gevallen is de hoge waardering een tijdelijk exces. 

De markt voor suikerzakjes zal dan ook spoedig instorten. Er is op korte termijn geen geld voorhanden (Melis is namelijk leeg) om de koers verder te doen stijgen, waardoor elke volgende transactie wel tegen een lagere prijs moet geschieden. Met de woningmarkt is het niet anders. 

De Nederlandse huizenprijzen sinds begin jaren '90 vervijfvoudigd. Dat klinkt als feest maar dat is het niet. Veel huizenbezitters nemen aan dat ze 'vermogen' in het huis hebben, simpelweg omdat de marktwaarde van dezelfde stenen is toegenomen. Alleen is dat gebaseerd op hun eigen historische fout. Daarbij nemen ze immers aan, dat ze dat huis tegen de opgepompte waarde aan een volgende generatie kunnen verkopen. Dat is natuurlijk uiterst onwaarschijnlijk, al was het maar omdat Nederland krimpt en de volgende generatie nooit groot genoeg kan zijn om hun ouders van diens speculatieve schulden te bevrijden. In de originele Gazastrook zou dat overigens wel kunnen, daar liggen de geboortecijfers iets anders.  

Om de stijging te financieren moeten mensen zich diep in de schulden steken. Dat doen ze bij banken. Als die bij de kredietcrisis omvallen, kunnen ze niet langer genoeg leningen verschaffen en vlakt de toename van de schuld af. Precies op dat moment stoppen de huizenprijzen met stijgen en dat is natuurlijk geen toeval. Het woord 'huizenmarkt' impliceert dat er een relatie is tussen een gezin dat een huis nodig heeft en een groep bouwvakkers: samen kijken ze wat een goed huis voor een redelijke prijs is. Zo werkt het dus niet. 

De prijs van een huis is afhankelijk van de mate waarin de bancaire sector in staat is om hetzelfde huis nog verder in waarde te laten stijgen, net als de suikerzakjes. Uit cijfers van de OECD blijkt dat Nederlandse huishoudens hun schulden in twee decennia hebben verdubbeld, gelijke tred houdend met de huizenprijzen. Tegenover elke euro waardestijging op de Nederlandse huizenmarkt staat dus een euro meer hypotheekschuld. Dat is geen schepping van waarde, maar het opblazen van een speculatieve bubbel. Daar kan op een gegeven moment niet meer schuld bij en precies dan begint de huizenmarkt in te storten. De prijs van een huis staat zo compleet los van diens technische aspecten, zoals de vervangingswaarde. De prijs van een huis wordt bepaald door de gezondheid van de financiële sector. Daarom bestaat er niet zoiets als een 'huizenmarkt'. Hoge prijzen zorgen bijvoorbeeld niet voor meer woningbouw waarmee het probleem zichzelf oplost bijvoorbeeld, zoals Adam Smith het bedoeld had. Gezinnnen moeten langdurig bloeden totdat ze niet meer kunnen. 

Net als de markt voor suikerzakjes is er op de 'huizenmarkt' op een gegeven moment geen koper meer en dan moet de prijs wel zakken. Een markt die aan de vooravond van zo'n liquiditeitscrash staat, vertoont allemaal signalen dat er niet genoeg volgende transacties - tegen de gepimpte prijzen - zullen zijn. Hoe zit dat bij Nederlandse huizen? 

Uit cijfers van de NVM blijkt dat het aantal beschikbare woningen hard zakt. De transacties worden nog wel tegen krankzinnige prijzen afgewikkeld, het aantal transacties dat die markt gaat dragen neemt af en daarmee wordt die markt instabiel. 

Bij het beoordelen van de gezondheid van een markt is het daarom nodig om, naast de laatste marktprijs, ook naar het volume te kijken. Een uitschieter bij laag volume zal zichzelf waarschijnlijk snel corrigeren. Voor beurshandelaren is dat een normaal principe. Huizenkopers willen die realiteit niet onder ogen zien, want als ze zich realiseren wat de werkelijke waarde van hun huis is (met giga-hypotheek erop) dan vergaat het lachen ze al snel. Ter vergelijking: stel dat iemand de sociale bejaardenwoning van Melis voor acht ton koopt. Nadat de hypotheek is afgesloten en de sleutels zijn overgedragen, besluit de koper eens te onderzoeken wat de vorige verkoopprijs was. Dan komt deze erachter dat iets voor een half miljoen teveel is gekocht, met een hypotheekschuld van precies dat bedrag die mogelijk nooit meer afgelost kan worden. Die discussie moesten we maar eens snel onder het tapijt schuiven. 

Het lage aantal beschikbare woningen wordt voor een groot deel verklaard door een gebrek aan doorstroming. Veel gezinnen willen wel groter wonen, maar ze kunnen het niet. Daarom komt de huidige woning ook nooit in de verkoop en is het aanbod bewezen mager, zoals we zagen. Gezinnen zullen niet zo snel een nieuw huis kopen (wat een 'dunne', instabiele markt tot gevolg heeft) omdat ze simpelweg geen financiering kunnen krijgen. 

Laten we dat illustreren. Stel dat Mark Rutte denkt: ik koop dat huis van Melis vast voor mijn pensioen, het is immers een bescheiden ouderenwoning. Hij gaat met zijn salaris (en, aangenomen, € 10.000 aan spaargeld) naar ABN Amro. Zou hij dit huis kunnen kopen?

Nee! Als zelfs de Minister-President deze sociale huurwoning niet gefinancierd kan krijgen, dan mogen we zeggen dat de markt op slot zit. 

Het is net als in The Big Short. De markt is in 2008 aan het kraken maar de koersen van MBS's (de befaamde beleggingsproducten rondom hypotheken) zijn dan toch aan het stijgen. De reden: insiders zien het fout gaan zorgen dat de koersen niet te opzichtig instorten. Dat beketent niet dat het feest niet bijna over is. De muziek op de Titanic was ook tot het einde aan toe ook zeer ontspannend. 

Daarom, lang verhaal kort: we zitten aan het einde van een kredietgedreven cyclus. Het is wachten op onheil en tot die tijd pakken slimme handelaren als Marcel Melis links en rechts wat miljoentjes zodat ze straks onder wat comfortabeler omstandigheden de storm kunnen uitzitten. Op zich volgt dat de dominante strategie, zoals ze dat bij speltheorie noemen: vanuit egoïstisch motief is het uiterst rationeel bekenen wat Melis doet. 

Sjiek is het daarmee niet. 

* Stadsgenoot komt later met een uitgebreide reactie. Melis heeft het nummer (en anders is dat 0634980142) van ondergetekende reeds in zijn bezit, laten we er anders een interessante borrelvideo over opnemen. Wordt dus vervolgd.